A Fórmula REO – Bens imóveis de propriedade
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Para esclarecimento, vamos descrever o que é Real Estate Owned ou “REO”. Os bens imóveis executados por um credor institucional (principalmente bancos, companhias hipotecárias, seguradoras, etc.) e agora pertencentes a esse credor são propriedade REO. A maioria dos credores tem dentro de sua empresa um departamento de REO, geralmente gerenciado por um oficial de REO, funcionário do banco ou outro credor. Os credores definitivamente não querem possuir bens que tiveram de encerrar. Eles estão sob pressão dos reguladores federais e / ou de outros bancos para se desfazerem dessas propriedades. Isso também diminui sua capacidade de fazer novos empréstimos.
Hoje, a venda a descoberto é um método muito popular de comprar dos bancos essas propriedades hipotecadas (ou prestes a serem executadas). Há um outro método ou técnica que tem sido usado por investidores imobiliários há muitos anos que se tornou conhecido como “Fórmula REO”.
Vejamos um exemplo do uso da Fórmula REO.
Digamos que você seja um corretor de imóveis com um cliente investidor muito ativo e rico, que possui várias propriedades e está sempre procurando uma forma de adquirir mais propriedades e / ou levantar dinheiro. Parece que muitos investidores estão sempre precisando de dinheiro para fazer outro “negócio”.
Digamos que seu cliente possua vários terrenos de bom desenvolvimento. Ele gostaria de adquirir mais propriedades geradoras de renda. Você descobre por meio de um de seus contatos de oficial REO sobre um pequeno complexo de apartamentos pelo qual o banco aceitaria $ 250.000. Você sabe que o valor justo de mercado das unidades deve ser em torno de $ 350.000.
Depois de conferenciar com seu cliente, você apresenta a seguinte proposta ao banco:
1) Seu cliente trocará um terreno de desenvolvimento avaliado em $ 250.000 para o banco pelos apartamentos, desde que o banco empreste ao seu cliente $ 175.000 (70% LTV) em dinheiro de volta sobre os apartamentos.
2) Seu cliente então comprará de volta o terreno do banco com $ 87.500 em dinheiro e o banco emprestará o saldo de $ 162.500 (65% LTV).
Vejamos os benefícios para ambas as partes:
A. SEU CLIENTE
1. Concluiu uma troca de imposto diferido de seu terreno em desenvolvimento por apartamentos.
2. Tem $ 87.500 em dinheiro que também tem imposto diferido.
3. Trocou terras inativas por propriedades geradoras de renda.
B. O BANCO
1. Trocou uma propriedade REO indesejada (um empréstimo inadimplente) por dois bons empréstimos de um mutuário capaz.
Outra maneira de estruturar isso seria fazer com que o banco fizesse o empréstimo do terreno do seu cliente. Então, seu cliente pode comprar os apartamentos com dinheiro e um empréstimo do banco. No entanto, o uso desse método não teria os mesmos benefícios fiscais. Esteja ciente de que não estou prestando consultoria fiscal aqui. Antes de estruturar qualquer transação que possa ter ramificações fiscais, você ou qualquer pessoa deve consultar um contador ou fiscal.
Essas publicações são a opinião do autor, que não tem como objetivo prestar consultoria jurídica, contábil ou de investimento. Se tal conselho for necessário ou desejado, os serviços de profissionais competentes devem ser procurados.
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Source by Jack Rogers
