Tributação na Compra de Imóvel: ITBI, IR e Outros Impostos em 2025

ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é cobrado pelo município na transferência de propriedade de imóvel. Em São Paulo, a alíquota é de 3% do valor venal de referência (que pode ser maior ou menor que o valor de mercado). O ITBI é pago pelo comprador antes do registro da escritura no cartório. Exemplo: imóvel com valor venal de R$ 300.000 → ITBI de R$ 9.000. Em imóveis na planta, o ITBI é pago somente após a emissão do habite-se e a lavratura da escritura definitiva. Empreendimentos do MCMV podem ter isenção parcial ou total de ITBI dependendo do município.

Escritura e registro de imóvel

Além do ITBI, o comprador paga: Escritura pública — lavrada pelo tabelião de notas, custa de 0,5% a 1% do valor do imóvel (tabela do Estado de SP). Para imóveis financiados pela Caixa pelo SFH, o contrato de financiamento substitui a escritura pública, reduzindo esse custo. Registro de imóvel — pago ao Cartório de Registro de Imóveis, custa de 0,3% a 0,8% do valor do imóvel (tabela estadual). No total, escritura + registro costumam representar entre 1% e 2% do valor do imóvel.

Imposto de Renda na venda do imóvel

Quando você vende um imóvel com lucro (ganho de capital), deve pagar IR sobre esse ganho. A alíquota é de 15% sobre o ganho de capital (diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição atualizado). Essa alíquota sobe progressivamente para ganhos acima de R$ 5 milhões. O prazo para recolhimento é até o último dia útil do mês seguinte à venda. Há reduções percentuais para imóveis adquiridos até 1988 (redutor de 5% por ano) e para imóveis mantidos por longo prazo.

Isenções de IR previstas em lei

Você está isento de IR no ganho de capital quando: 1. O imóvel vendido tem valor de até R$ 440.000 e é o único imóvel do vendedor, que não realizou outra venda nos últimos 5 anos; 2. O valor da venda é reinvestido integralmente na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias; 3. O ganho de capital é inferior ao limite de isenção da tabela progressiva; ou 4. O imóvel foi adquirido antes de 1969 (isenção total). Planejamento tributário antes da venda pode economizar dezenas de milhares de reais.

Perguntas frequentes