ROI Imobiliário: Como Calcular o Retorno Real do Seu Investimento
| Componente | Inclui no ROI? | Observação |
|---|---|---|
| Renda de aluguel | Sim | Use valor líquido (sem IPTU, cond., vacância) |
| Valorização | Sim | Use dados de mercado, não estimativas |
| ITBI + Escritura + Reforma | Sim — no custo | Aumenta o investimento total; reduz ROI |
Como calcular o ROI de um imóvel corretamente
ROI = (Retorno Total – Custo Total) ÷ Custo Total × 100. O retorno total inclui a renda de aluguel acumulada e a valorização do imóvel no período. O custo total inclui o preço de compra, ITBI (3% em SP), escritura, registro e eventuais reformas. Ignorar esses custos superestima o ROI e pode tornar um investimento ruim parece atrativo.
Comparando ROI imobiliário com outras classes
Em SP, imóveis residenciais bem localizados entregaram ROI médio de 70%–90% em 10 anos (aluguel + valorização), o equivalente a 5%–7% a.a. Isso compete com fundos de renda fixa em cenários de juros baixos, mas fica abaixo do Tesouro IPCA+ em cenários de Selic alta. A grande vantagem do imóvel é a proteção patrimonial e a alavancagem via financiamento (que amplifica o ROI sobre capital próprio).
ROI alavancado: o efeito do financiamento
Se você compra um imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada (R$ 100.000) e financia o restante, o ROI é calculado sobre os R$ 100.000 investidos — não sobre R$ 500.000. Se o imóvel valorizar R$ 50.000 em um ano, o ROI sobre capital próprio é de 50% (antes de juros do financiamento). Esse efeito de alavancagem é único dos imóveis financiados e não existe na renda fixa.
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