Imóvel como Investimento: Como Calcular a Rentabilidade Real

Cap rate: o indicador básico de rentabilidade

O cap rate (capitalization rate) é o indicador mais utilizado para medir o retorno bruto de um imóvel alugado. O cálculo é simples: Cap Rate = (Aluguel anual ÷ Valor do imóvel) × 100. Exemplo: imóvel de R$ 300.000 com aluguel de R$ 2.000/mês tem cap rate bruto de 8% ao ano. Mas esse é apenas o ponto de partida — a rentabilidade líquida real é menor, pois não considera vacância, custos de manutenção, condomínio, IPTU, imposto de renda e eventual corretagem para recolocação.

Custos que reduzem a rentabilidade

Para calcular a rentabilidade líquida real, subtraia do aluguel bruto: Vacância — considere de 5% a 10% do aluguel anual (1 a 1,2 meses sem locatário); Manutenção — estimo 0,5% a 1% do valor do imóvel por ano; IPTU — se não for cobrado do inquilino, entre R$ 800 e R$ 4.000/ano em SP dependendo do bairro; Imposto de Renda — alíquota de 7,5% a 27,5% sobre o lucro do aluguel conforme a tabela progressiva; Taxa de administração — se usar imobiliária, de 8% a 12% do aluguel mensal. Descontados esses fatores, o retorno líquido real de um imóvel bem administrado fica entre 5% e 7% ao ano.

Valorização patrimonial: o componente esquecido

A maioria das análises foca no aluguel e ignora a valorização do próprio imóvel. Em São Paulo, imóveis bem localizados valorizaram em média 8% a 12% ao ano nos últimos 10 anos — acima da inflação. Somando cap rate líquido (5% a 7%) + valorização (8% a 12%), o retorno total anual de um imóvel estratégico em SP fica entre 13% e 19% — competitivo mesmo em cenário de Selic alta, com a vantagem adicional da proteção patrimonial contra inflação.

Imóvel vs. renda fixa: comparativo 2025

Perguntas frequentes