Escritórios, condomínios e apartamentos – Como as coisas mudaram nos últimos 10 anos em Bangkok?

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Oi. Trabalho como agente imobiliário em Bangkok desde 2006. Nesse período, vi algumas mudanças, mas, surpreendentemente, muito pouco mudou. Deixe-me explicar.

Preços de aluguel de apartamento em Bangkok 2008 – 2018

Os preços de aluguel da maioria dos prédios de apartamentos aumentaram muito marginalmente nos últimos 10 anos. Enquanto um espaçoso apartamento de 3 quartos na área de Sukhumvit custaria 70.000 Baht há 10 anos, pode custar 85.000 Baht hoje. Isso é apenas um aumento de 20% em 10 anos, na verdade, muito menos do que a inflação, e em muitos aspectos um apartamento é mais barato agora do que há 10 anos.

Por quê? É difícil dizer, mas eu acho que os problemas políticos em curso, 2 golpes e uma economia bastante estagnada que mal chega a um crescimento de cerca de 3% do PIB a cada ano são as razões. Esse nível de crescimento pode ser aceitável para uma nação desenvolvida líder mundial, mas para a Tailândia que (vamos enfrentá-lo) ainda tem um caminho a percorrer em termos de desenvolvimento, não é muito bom.

O mercado de aluguel de apartamentos em Bangkok é administrado principalmente por expatriados. Os tailandeses não alugam a esses preços, ou não ganham o suficiente, ou são sensatos o suficiente para comprar uma propriedade nos subúrbios, ou fazem parte da elite imensamente rica e já possuem vários blocos no centro de Bangkok. Como o número de expatriados permaneceu razoavelmente constante, os preços dos aluguéis também permaneceram.

Prédios de condomínios recém-construídos tiveram um aumento nos preços de aluguel e sempre haverá uma pequena porcentagem de pessoas que têm orçamento suficiente e só querem morar em um lugar muito novo. Algo é particularmente verdadeiro para os locatários japoneses, mas os novos prédios ficarão velhos e uma vez que eles tenham sido construídos e um preço de aluguel estabelecido, você notará que o preço ficará relativamente estagnado a partir de então.

Na verdade, é o mesmo com condomínios à venda. Depois de concluída a construção de um edifício, é estabelecido um preço de venda e um preço de aluguel, que permanecerá estagnado nesse nível nos próximos anos.

Mas os preços estão subindo em Bangkok, todo mundo sabe disso !! Então estou errado?

Preços de venda de condomínio em Bangkok 2008 – 2018

Eu não acho que estou errado. Existem alguns edifícios de condomínios que experimentaram um nível muito bom de valorização do capital nos últimos anos, mas “em média” não.

Sim, os preços têm aumentado significativamente em Bangcoc, e isso é algo que todos os desenvolvedores ficarão felizes em promover quando venderem seu novo projeto. Eles mostrarão gráficos com uma tendência de alta nos preços e mostrarão que os preços estão aumentando pelo menos 5 a 10% ano a ano.

Os preços dos edifícios novos têm aumentado de 5 a 10% ao ano, mas os edifícios não concluídos.

Isso se deve principalmente a aumentos nos preços dos terrenos. À medida que os preços dos terrenos aumentam (e, em certa medida, os custos de construção), também aumentam os custos dos novos edifícios. Portanto, os novos edifícios ficam cada vez mais caros, mas será que os edifícios concluídos estão a seguir o exemplo?

Não. E é por isso que não estou errado. Um edifício que custou 150.000 Baht / m². 5 anos atrás, agora pode ter apenas 160.000 m² de Baht. Neste exemplo, cerca de 1,5% de crescimento do composto. Este edifício era novo há 5 anos e um edifício totalmente novo ainda em construção pode custar 200.000 Baht / m². que é 33% a mais do que o novo prédio era há 5 anos, portanto, o crescimento composto de 5% ++.

Mas o fato permanece, o edifício que VOCÊ comprou 5 anos atrás pode ter aumentado apenas 1,5% composto ao ano.

Esta é a tendência atual com propriedades em Bangkok. Novos edifícios estabelecem constantemente novos padrões de preços e, então, permanecem os mesmos. Com edifícios ainda mais novos adicionando uma camada no topo, estabelecendo novos benchmarks e, então, permanecendo no mesmo nível. Mesmo os edifícios mais novos ainda, basta continuar adicionando outra camada por cima.

É por isso que você encontrará uma grande discrepância de preços entre os edifícios, mesmo que eles estejam localizados um ao lado do outro. Um exemplo seria o Lumpini 24, um novo condomínio localizado em Sukhumvit Soi 24, onde os preços atingirão cerca de 250.000 Baht / m². Portanto, uma pequena unidade de 2 quartos de 60 m² custará cerca de 15 milhões de baht.
Imediatamente ao lado está um condomínio mais antigo chamado President Park, onde os preços permaneceram estagnados em cerca de 60.000 Baht / m². Portanto, uma unidade de 3 quartos muito espaçosa de 260 m². vai custar cerca de 15.000.000 Baht.

Quatro vezes maior, localizado imediatamente ao lado, mas ao mesmo preço! Portanto, o velho ditado “Localização, localização, localização” não se aplica aqui. Baseia-se APENAS na idade do edifício.

Aqui está um exemplo de um edifício mais recente à venda, 275m². pedindo 80.000.000 Baht: http://www.property-bangkok.com/viewproperty.asp?id=587

Aqui está um exemplo de um edifício mais antigo à venda em um local semelhante, 366m². pedindo 21.000.000 Baht: http://www.bangkokcondo.org/viewproperty.asp?id=614

Sim, o novo condomínio é muito mais agradável, com um design melhor e um lobby mais recente e instalações reluzentes. Mas é a variação de preço totalmente justificada. Quer dizer, 4 vezes o preço!
Levando em consideração que o interior do novo condomínio vai envelhecer e precisará ser reformado, e se você comprou no prédio antigo pode reformar o interior para ficar todo novo.

De qualquer forma, se você compra em um condomínio novo ou em um prédio antigo não está aqui nem ali, a principal questão levantada neste artigo é que os preços dos novos projetos podem ter aumentado muito, mas uma vez que você tenha investido na sua unidade de condomínio, você pode não atingir o mesmo nível de crescimento que o desenvolvedor disse a você.

Os únicos que realmente estão vendo um grande crescimento de capital são os proprietários de terras. E estes são, em sua maioria, tailandeses muito ricos, já que os não-tailandeses não podem possuir terras. Isso não ajuda a maioria dos tailandeses não ricos que ainda permanecem sem recursos financeiros.

Os preços de aluguel de escritórios também permaneceram estáticos. Nos últimos 10 anos, os preços dos aluguéis de escritórios aumentaram marginalmente, semelhantes aos dos prédios de apartamentos. No entanto, como a maioria dos investidores (tailandeses e estrangeiros) parecem fixados em edifícios de condomínio, o preço do espaço de escritórios à venda também permaneceu bastante estático e, indiscutivelmente, as unidades de escritórios à venda fornecem a melhor opção para devoluções de aluguel, dado que os aluguéis são normalmente mínimo 3 anos, e você não precisa renovar o espaço de escritório como faria com um condomínio, sendo que o primeiro requer uma pintura de cal, o segundo móveis novos, banheiros novos, cozinha nova etc.

Isso não quer dizer que seja uma má ideia investir em imóveis em Bangkok. Mas você precisa considerar o espaço de escritórios e propriedades comerciais, bem como residenciais, e você precisa considerar muito cuidadosamente o edifício, como mencionei anteriormente, alguns edifícios de condomínio tiveram um bom crescimento nos últimos 10 anos, enquanto a maioria não.

Você precisa ter um bom olho. Boa sorte!

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Source by Neil Simmons