Due Diligence na Compra de Imóvel: O Checklist Que Todo Comprador Precisa
O que é due diligence imobiliária e por que é obrigatória
Due diligence imobiliária é a verificação sistemática e documentada de todos os aspectos jurídicos, fiscais, estruturais e registrais de um imóvel antes da compra. Não é opcional — é a diferença entre comprar tranquilidade e herdar um problema. No Brasil, onde o sistema de registros imobiliários é descentralizado e a documentação histórica muitas vezes incompleta, a due diligence é ainda mais crítica. Um advogado especializado em imóveis pode identificar em 5 a 10 dias úteis problemas que o comprador não veria em anos de posse.
Documentos do imóvel que você deve verificar
1. Matrícula atualizada (máximo 30 dias) — verifique ônus (hipoteca, penhora, usufruto), promessas registradas, histórico de transmissões; 2. Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias; 3. Certidão negativa de IPTU; 4. Certidão de situação fiscal do condomínio (condomínio em dia? há cobranças pendentes do imóvel?); 5. Regulamento do condomínio e ata da última assembleia; 6. Habite-se (imóvel regularizado pela prefeitura?); e 7. Planta aprovada pela prefeitura (especialmente em reformas).
Documentos do vendedor que você deve verificar
1. Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal) e estaduais; 2. Certidão negativa de ações cíveis e trabalhistas (Tribunal de Justiça e TRT); 3. Certidão negativa de protestos (cartórios de protesto); 4. Certidão negativa da Justiça Federal (crimes federais, lavagem de dinheiro); 5. Se for pessoa jurídica: CNPJ ativo, QSA (quadro de sócios), certidões das Juntas Comerciais. Vendedor com dívidas tributárias ou trabalhistas pode ter o imóvel bloqueado mesmo após a venda — risco real para o comprador.
Os riscos mais comuns descobertos na due diligence
Casos frequentes: imóvel com penhora judicial (frequentemente oculta pelo vendedor); IPTU atrasado de anos que passa para o comprador; condomínio inadimplente com grande débito descoberto meses após a compra; reformas não averbadas na matrícula (área ampliada sem registro legal); e herança não concluída (imóvel no nome de falecido sem inventário). Nossa equipe na EZ Brokers coordena o processo de due diligence com advogados parceiros especializados.
