Imóvel em Herança: Como Funciona o Inventário e o Que Fazer Para Vender
O que é o inventário imobiliário e quando é obrigatório
O inventário é o processo legal de transferência dos bens do falecido (incluindo imóveis) para os herdeiros. É obrigatório sempre que o falecido tinha bens imóveis a transferir — não importa o valor. Sem o inventário concluído e o formal de partilha registrado em cartório, o imóvel não pode ser vendido pelos herdeiros. O processo pode ser feito por dois caminhos: inventário extrajudicial (em cartório) ou inventário judicial (na Justiça). A escolha depende das circunstâncias da herança.
Inventário extrajudicial vs. judicial: qual escolher
O inventário extrajudicial é feito em cartório, mais rápido (de 30 a 90 dias), menos caro e sem juiz. Só é possível quando: todos os herdeiros são maiores de idade, estão de acordo com a partilha, não há testamento (ou o testamento já foi aprovado judicialmente), e não há dívidas do falecido em disputa. O inventário judicial é obrigatório quando há herdeiros menores, herdeiros discordantes, testamento não aprovado, ou disputas sobre as dívidas. Pode levar de 1 a vários anos e custos muito maiores.
Impostos na herança de imóvel em São Paulo
O principal imposto na herança de imóvel é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor venal do imóvel. O ITCMD deve ser pago antes da conclusão do inventário. Além disso, se o imóvel for vendido após a herança, incide o Imposto de Renda sobre o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o valor declarado na herança). A alíquota é de 15% a 22,5% dependendo do ganho.
Como vender o imóvel após o inventário concluído
Após o formal de partilha registrado na matrícula do imóvel, os herdeiros podem vender. Todos os herdeiros devem assinar o contrato de compra e venda — sem exceção. Se um herdeiro estiver no exterior ou não puder comparecer, é necessária procuração com firma reconhecida. Se um herdeiro for menor de idade, é necessária autorização judicial para a venda. Recomendamos contratar um corretor experiente que conheça o processo documental — evita atrasos e problemas com o comprador.
