Airbnb em SP: Regulamentação, Riscos e O Que Mudou Para Proprietários em 2025

O status legal do Airbnb em SP em 2025

Em 2025, a cidade de São Paulo ainda não tem uma lei municipal específica para regular plataformas de locação por curta temporada como Airbnb, Booking e similares. O vácuo regulatório é preenchido por: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para locações de até 90 dias; o Código Civil e a Convenção de Condomínio para os direitos e restrições condominiais; e decisões do STJ que têm pacificado entendimentos sobre o tema. A jurisprudência mais recente do STJ reafirma que condomínios podem proibir a atividade de hospedagem em suas unidades se isso estiver previsto na convenção.

O que o condomínio pode e não pode fazer

O condomínio PODE: proibir locação por temporada na convenção (aprovada com quorum de 2/3 dos condôminos); multar condôminos que descumprirem a proibição; e definir regras de acesso de visitantes e hóspedes às áreas comuns. O condomínio NÃO PODE: proibir genericamente a locação do imóvel (locação de longa duração é direito do proprietário e não pode ser restringida); e impedir o acesso de hóspedes aos elevadores ou áreas comuns se não houver regra específica aprovada em assembleia.

Tributação e obrigações do proprietário de Airbnb

A renda gerada pelo Airbnb é tributável como: locação por temporada (até 90 dias) — tributada pelo carnê-leão na tabela progressiva do IR (até 27,5%); ou prestação de serviço de hospedagem (abaixo de 30 dias) — pode ser tributada como serviço, com possibilidade de abertura de empresa (MEI ou Ltda.) para redução da carga tributária. O Airbnb repassa ao Fisco as informações de receita dos anfitriões — não declare é risco real de cair na malha fina.

Como se proteger juridicamente como proprietário de Airbnb

Antes de colocar seu imóvel no Airbnb: 1. Leia a convenção do condomínio na íntegra — procure qualquer menção a “hospedagem”, “locação por temporada” ou “uso comercial”; 2. Se não houver proibição, comunique o síndico formalmente por escrito; 3. Contrate seguro específico para locação por temporada (algumas seguradoras oferecem cobertura para danos causados por hóspedes); 4. Defina regras claras no anúncio do Airbnb (número de hóspedes, regras do condomínio); e 5. Declare toda a renda.

Perguntas frequentes